Chủ Nhật,  21/7/2019, 19:36 
Đặt báo in

Ách tắc pháp lý làm đảo lộn thị trường

Phạm Văn Đại
Thứ Bảy,  20/4/2019, 13:20 

Ách tắc pháp lý làm đảo lộn thị trường

Phạm Văn Đại

(TBKTSG) - Số liệu thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều phản ảnh xu hướng sụt giảm số lượng giao dịch căn hộ trên thị trường sơ cấp trong đầu năm 2019. Tuy nhiên, sự đi xuống này không phản ánh tình trạng trầm lắng của thị trường hay đình trệ của nguồn cầu, mà ngược lại, xuất phát từ nguồn cung đang bị hạn chế. Diễn biến thông thường trên một thị trường, nguồn cầu luôn là yếu tố dẫn dắt, quyết định đến xu hướng thị trường. Thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại có sự trái ngược khi nguồn cung mới là yếu tố quyết định.

Sự khan hiếm nguồn cung

Có lẽ chưa bao giờ thị trường khan hiếm nguồn cung như thời điểm hiện tại. Theo số liệu của Savills, nguồn cung sơ cấp trên thị trường trong quí 1-2019 giảm đến gần 60% so với cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung sơ cấp khoảng 12.000 căn hộ, chỉ tương đương với lượng cầu trong một quí của thời kỳ cao điểm. Như vậy nếu nguồn cung không được cải thiện, và những diễn biến hiện nay cho thấy nhiều khả năng sẽ là như vậy, lượng cung trên thị trường về cơ bản sẽ cạn kiệt trong vòng một vài quí tới.

Sự sụt giảm nguồn cung bắt đầu diễn ra từ năm ngoái khi hàng loạt dự án dự kiến không thể hoàn thiện các thủ tục pháp lý để triển khai theo kế hoạch. Sự thay đổi về môi trường pháp lý với những quy định mới đã khiến nhiều dự án mắc kẹt. Đáng chú ý, một số dự án đã triển khai một phần trong những năm trước, nay cũng có dấu hiệu dừng lại. Tập quán của thị trường từ trước đến nay là các chủ đầu tư thường mở bán để huy động vốn trước khi hoàn thiện đầy đủ các quy định pháp lý. Số liệu thống kê về nguồn cung của các tổ chức nghiên cứu thị trường ghi nhận dựa trên việc mở bán của các dự án, thay vì theo số lượng đã hoàn thiện đầy đủ các quy định pháp lý. Do đó, con số thực về nguồn cung, nếu ghi nhận theo hiện trạng pháp lý, có thể còn thấp hơn số liệu nghiên cứu thị trường khá nhiều.

Với một đô thị đang tăng trưởng nhanh cả về mặt quy mô dân số cũng như mặt bằng thu nhập, nguồn cung nhà ở đứng lại là một hiện tượng đáng báo động. Một đô thị mà ước tính quy mô gia tăng dân số mỗi năm có thể lên tới 1 triệu người như TPHCM, bao gồm cả gia tăng dân số tự nhiên và cơ học, nhu cầu về nhà ở có thể lên tới hàng trăm ngàn căn mỗi năm. Bất kể nguyên nhân đằng sau là gì, cơ quan quản lý nhà nước cũng cần nhanh chóng có giải pháp tháo gỡ. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài sẽ dẫn tới những hệ lụy tiêu cực.

Thứ nhất, bài toán về chỗ ở cho người dân càng trở nên khó khăn. Nguồn cung khan hiếm khiến mặt bằng giá tăng nhanh trong nửa cuối năm 2018 đến nay. Quan sát cho thấy nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá của căn hộ lên tới trên 30%. Vấn đề nhà ở vừa túi tiền sẽ càng trở nên xa hơn với đại bộ phận người dân.

Thứ hai, động lực tăng trưởng kinh tế sẽ giảm sút, kéo theo hàng loạt những ngành xương sống sử dụng nhiều lao động như xây dựng, sản xuất nguyên vật liệu, dịch vụ vận tải... Ở các nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, thị trường bất động sản luôn là động lực tăng trưởng quan trọng, đóng góp lớn vào tổng cầu và số lượng việc làm. Một khía cạnh khác cần được nhìn nhận là việc sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong phát triển kinh tế và tạo việc làm. Tình trạng các quỹ đất bỏ không hoặc đình trệ nhiều năm có thể sẽ càng trở nên trầm trọng nếu không có giải pháp toàn diện của cơ quan quản lý. Sự lãng phí về nguồn lực luôn là rào cản lớn nhất cho tăng trưởng.

Thứ ba, việc không đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho dòng người nhập cư sẽ khiến tiến trình đô thị hóa và chuyển dịch lao động bị ảnh hưởng. Việt Nam hiện vẫn là nước có tỷ lệ đô thị hóa trong nhóm thấp ở khu vực với chỉ khoảng hơn 30% người dân sống ở khu vực đô thị. Việc mở rộng đô thị là tiền đề quyết định để tăng năng suất bình quân của nền kinh tế.

Thứ tư, việc đình trệ các nhóm ngành bất động sản, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng kéo dài sẽ tác động tiêu cực đến ổn định kinh tế vĩ mô. Tác động qua lại giữa hai khu vực bất động sản và tài chính đã được minh chứng trong suốt nhiều thập kỷ phát triển kinh tế ở Việt Nam. Chắc chắn một lượng lớn nguồn vốn ngân hàng đang đọng lại ở các nhóm ngành này và sự đình trệ sẽ khiến rủi ro nợ xấu tăng cao.

Về phía khách hàng

Người tiêu dùng với nhu cầu ở thực là những người chịu thiệt hại nhiều nhất từ tình trạng khan hiếm nguồn cung hiện nay. Họ có ít cơ hội hơn để lựa chọn các sản phẩm vừa với nhu cầu, trong khi phải trả giá cao hơn do chênh lệch cung cầu. Cũng cần chú ý đến những rủi ro lớn đang đặt ra cho họ khi nhiều dự án đã mở bán nhưng không thể hoàn thiện pháp lý. Sự buông lỏng thực thi quy định pháp luật của các cơ quan quản lý dẫn tới hiện tượng nhiều dự án tiến hành mở bán, huy động vốn khi thậm chí còn chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý cơ bản nhất để triển khai xây dựng. Người chịu thiệt hại cuối cùng khi dự án bị thu hồi là những người tiêu dùng. Cũng cần phải nói thêm, sự buông lỏng quản lý như vậy đang tạo ra rủi ro pháp lý rất lớn cho toàn bộ những người tham gia thị trường. Nó vô hình trung xóa nhòa ranh giới và gây bất lợi cho các chủ đầu tư tôn trọng lợi ích khách hàng và thực hiện nghiêm túc các quy định của pháp luật.

Về triển vọng dài hạn của thị trường, đây có lẽ là thời điểm thích hợp để đánh giá lại xu hướng của thị trường khi lợi suất cho thuê liên tục có xu hướng sụt giảm trong khoảng vài năm trở lại đây do số lượng lớn các căn hộ đi vào bàn giao chưa kịp hấp thụ. Việc gián đoạn nguồn cung có thể giúp lợi suất điều chỉnh về mức hợp lý và giúp thị trường căn hộ cho thuê trở nên cân bằng hơn trong tương lai.  

In bài
Gửi bài cho bạn bè
Top
TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
NGÂN HÀNG
BẢO HIỂM
CHỨNG KHOÁN
TIỀN TỆ
KINH DOANH
THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ
XUẤT NHẬP KHẨU
CHUYỂN ĐỘNG CÔNG THƯƠNG
THƯƠNG MẠI ĐIỆN TỬ
KHUYẾN MÃI
WEB GIÁ RẺ
DIỄN ĐÀN
Ý KIẾN
GHI NHẬN
BẠN ĐỌC VIẾT
BLOG
VIỆC GÌ? Ở ĐÂU?
DOANH NGHIỆP
CHUYỆN LÀM ĂN
QUẢN TRỊ SỨC KHỎE
PHÁP LUẬT
QUẢN TRỊ
MỘT VÒNG DOANH NGHIỆP
DỮ LIỆU DOANH NGHIỆP
VĂN HÓA - XÃ HỘI
VĂN HÓA
XÃ HỘI
ĐỊA ỐC
NHÀ ĐẤT
QUY HOẠCH - HẠ TẦNG
DỰ ÁN
GÓC TƯ VẤN
THẾ GIỚI
PHÂN TÍCH - BÌNH LUẬN
THỊ TRƯỜNG - DOANH NGHIỆP
 
Giấy phép Báo điện tử số: 2302/GP-BTTTT, cấp ngày 29/11/2012
Tổng biên tập: Trần Minh Hùng.
Phó tổng biên tập: Phan Chiến Thắng.
Thư ký tòa soạn: Hồng Văn; Phó thư ký tòa soạn: Yến Dung.
Tòa soạn: Số 35 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Quận 1, TP.HCM. ĐT:(8428)3829 5936; Fax:(8428)3829 4294; Email: online@kinhtesaigon.vn
Thời báo Kinh tế Sài Gòn giữ bản quyền nội dung của trang web thesaigontimes.vn. Không sử dụng lại nội dung trên trang này dưới mọi hình thức, trừ khi được Thời báo Kinh tế Sài Gòn đồng ý bằng văn bản.
Trang ngoài sẽ được mở ra ở cửa sổ mới. Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online không chịu trách nhiệm nội dung trang ngoài.
Bản quyền thuộc về SaigonTimesGroup.

Mobile

Ách tắc pháp lý làm đảo lộn thị trường
Thứ Bảy,  20/4/2019, 13:20 
Phạm Văn Đại

Ách tắc pháp lý làm đảo lộn thị trường

Phạm Văn Đại

(TBKTSG) - Số liệu thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều phản ảnh xu hướng sụt giảm số lượng giao dịch căn hộ trên thị trường sơ cấp trong đầu năm 2019. Tuy nhiên, sự đi xuống này không phản ánh tình trạng trầm lắng của thị trường hay đình trệ của nguồn cầu, mà ngược lại, xuất phát từ nguồn cung đang bị hạn chế. Diễn biến thông thường trên một thị trường, nguồn cầu luôn là yếu tố dẫn dắt, quyết định đến xu hướng thị trường. Thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại có sự trái ngược khi nguồn cung mới là yếu tố quyết định.

Sự khan hiếm nguồn cung

Có lẽ chưa bao giờ thị trường khan hiếm nguồn cung như thời điểm hiện tại. Theo số liệu của Savills, nguồn cung sơ cấp trên thị trường trong quí 1-2019 giảm đến gần 60% so với cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung sơ cấp khoảng 12.000 căn hộ, chỉ tương đương với lượng cầu trong một quí của thời kỳ cao điểm. Như vậy nếu nguồn cung không được cải thiện, và những diễn biến hiện nay cho thấy nhiều khả năng sẽ là như vậy, lượng cung trên thị trường về cơ bản sẽ cạn kiệt trong vòng một vài quí tới.

Sự sụt giảm nguồn cung bắt đầu diễn ra từ năm ngoái khi hàng loạt dự án dự kiến không thể hoàn thiện các thủ tục pháp lý để triển khai theo kế hoạch. Sự thay đổi về môi trường pháp lý với những quy định mới đã khiến nhiều dự án mắc kẹt. Đáng chú ý, một số dự án đã triển khai một phần trong những năm trước, nay cũng có dấu hiệu dừng lại. Tập quán của thị trường từ trước đến nay là các chủ đầu tư thường mở bán để huy động vốn trước khi hoàn thiện đầy đủ các quy định pháp lý. Số liệu thống kê về nguồn cung của các tổ chức nghiên cứu thị trường ghi nhận dựa trên việc mở bán của các dự án, thay vì theo số lượng đã hoàn thiện đầy đủ các quy định pháp lý. Do đó, con số thực về nguồn cung, nếu ghi nhận theo hiện trạng pháp lý, có thể còn thấp hơn số liệu nghiên cứu thị trường khá nhiều.

Với một đô thị đang tăng trưởng nhanh cả về mặt quy mô dân số cũng như mặt bằng thu nhập, nguồn cung nhà ở đứng lại là một hiện tượng đáng báo động. Một đô thị mà ước tính quy mô gia tăng dân số mỗi năm có thể lên tới 1 triệu người như TPHCM, bao gồm cả gia tăng dân số tự nhiên và cơ học, nhu cầu về nhà ở có thể lên tới hàng trăm ngàn căn mỗi năm. Bất kể nguyên nhân đằng sau là gì, cơ quan quản lý nhà nước cũng cần nhanh chóng có giải pháp tháo gỡ. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài sẽ dẫn tới những hệ lụy tiêu cực.

Thứ nhất, bài toán về chỗ ở cho người dân càng trở nên khó khăn. Nguồn cung khan hiếm khiến mặt bằng giá tăng nhanh trong nửa cuối năm 2018 đến nay. Quan sát cho thấy nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá của căn hộ lên tới trên 30%. Vấn đề nhà ở vừa túi tiền sẽ càng trở nên xa hơn với đại bộ phận người dân.

Thứ hai, động lực tăng trưởng kinh tế sẽ giảm sút, kéo theo hàng loạt những ngành xương sống sử dụng nhiều lao động như xây dựng, sản xuất nguyên vật liệu, dịch vụ vận tải... Ở các nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, thị trường bất động sản luôn là động lực tăng trưởng quan trọng, đóng góp lớn vào tổng cầu và số lượng việc làm. Một khía cạnh khác cần được nhìn nhận là việc sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong phát triển kinh tế và tạo việc làm. Tình trạng các quỹ đất bỏ không hoặc đình trệ nhiều năm có thể sẽ càng trở nên trầm trọng nếu không có giải pháp toàn diện của cơ quan quản lý. Sự lãng phí về nguồn lực luôn là rào cản lớn nhất cho tăng trưởng.

Thứ ba, việc không đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho dòng người nhập cư sẽ khiến tiến trình đô thị hóa và chuyển dịch lao động bị ảnh hưởng. Việt Nam hiện vẫn là nước có tỷ lệ đô thị hóa trong nhóm thấp ở khu vực với chỉ khoảng hơn 30% người dân sống ở khu vực đô thị. Việc mở rộng đô thị là tiền đề quyết định để tăng năng suất bình quân của nền kinh tế.

Thứ tư, việc đình trệ các nhóm ngành bất động sản, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng kéo dài sẽ tác động tiêu cực đến ổn định kinh tế vĩ mô. Tác động qua lại giữa hai khu vực bất động sản và tài chính đã được minh chứng trong suốt nhiều thập kỷ phát triển kinh tế ở Việt Nam. Chắc chắn một lượng lớn nguồn vốn ngân hàng đang đọng lại ở các nhóm ngành này và sự đình trệ sẽ khiến rủi ro nợ xấu tăng cao.

Về phía khách hàng

Người tiêu dùng với nhu cầu ở thực là những người chịu thiệt hại nhiều nhất từ tình trạng khan hiếm nguồn cung hiện nay. Họ có ít cơ hội hơn để lựa chọn các sản phẩm vừa với nhu cầu, trong khi phải trả giá cao hơn do chênh lệch cung cầu. Cũng cần chú ý đến những rủi ro lớn đang đặt ra cho họ khi nhiều dự án đã mở bán nhưng không thể hoàn thiện pháp lý. Sự buông lỏng thực thi quy định pháp luật của các cơ quan quản lý dẫn tới hiện tượng nhiều dự án tiến hành mở bán, huy động vốn khi thậm chí còn chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý cơ bản nhất để triển khai xây dựng. Người chịu thiệt hại cuối cùng khi dự án bị thu hồi là những người tiêu dùng. Cũng cần phải nói thêm, sự buông lỏng quản lý như vậy đang tạo ra rủi ro pháp lý rất lớn cho toàn bộ những người tham gia thị trường. Nó vô hình trung xóa nhòa ranh giới và gây bất lợi cho các chủ đầu tư tôn trọng lợi ích khách hàng và thực hiện nghiêm túc các quy định của pháp luật.

Về triển vọng dài hạn của thị trường, đây có lẽ là thời điểm thích hợp để đánh giá lại xu hướng của thị trường khi lợi suất cho thuê liên tục có xu hướng sụt giảm trong khoảng vài năm trở lại đây do số lượng lớn các căn hộ đi vào bàn giao chưa kịp hấp thụ. Việc gián đoạn nguồn cung có thể giúp lợi suất điều chỉnh về mức hợp lý và giúp thị trường căn hộ cho thuê trở nên cân bằng hơn trong tương lai.  

Vị trí đặt bình chọn
TIN BÀI LIÊN QUAN
In bài
Gửi bài cho bạn bè
CÙNG CHUYÊN MỤC